Umowa deweloperska a epidemia Covid-19

Celem działalności deweloperskiej jest wykonanie przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie sprzedaż mieszkań lub domów. Co oczywiste, prawnym narzędziem do realizacji tego celu są m.in. umowy deweloperskie. Ich realizacja i finalnie przeniesienie własności stanowi zwieńczenie inwestycji z perspektywy prawnej.

W związku z powyższym, aby ocenić czy epidemia COVID-19 realnie wpłynie na działalność deweloperów w Polsce, kluczowe staje się ustalenie wpływu tej epidemii na możliwość zawierania i prawidłowej realizacji umów deweloperskich. Jedynie dzięki temu będziemy wiedzieć, czy realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego może zostać spieniężona zgodnie z jej założeniami.

W poniższym artykule zebrane zostały istotne problemy, z którymi spotkają się deweloperzy w związku z zawieraniem lub realizacją umów deweloperskich w czasie epidemii COVID-19.

Epidemia COVID-19 jako siła wyższa

W kontekście epidemii COVID-19 pojęcie tzw. siły wyższej jest odmieniane przez wszystkie przypadki. Niestety, z uwagi na brak prawnej definicji tego pojęcia w jakimkolwiek akcie prawnym, nie ma zgodności co do tego, czy epidemię COVID-19 należy kwalifikować jako tzw. siłę wyższą i jakie wiązałyby się z tym konsekwencje.

Co powinien wiedzieć w tym zakresie deweloper?

Przede wszystkim, pomimo akademickich sporów na temat zakresu pojęcia siły wyższej, odpowiedzialnie nie możemy wykluczyć, że epidemia COVID-19 będzie w konkretnych okolicznościach kwalifikowana jako przypadek siły wyższej. Jest to bowiem zjawisko zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i którego skutkom nie można zapobiec, a sądy wielokrotnie podawały przykład epidemii jako przypadek siły wyższej. Spotykana w debacie publicznej generalna (odgórna) odmowa nadania epidemii COVID-19 charakteru siły wyższej nie znajduje uzasadnienia i moim zdaniem jest zbyt pochopna.

Co oznaczałoby uznanie epidemii COVID-19 za siłę wyższą?

Skutkiem uznania danego zjawiska za przypadek siły wyższej jest możliwość uniknięcia w określonych okolicznościach odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Co jednak najważniejsze (choć często pomijane) uniknięcie odpowiedzialności jest możliwe tylko i wyłącznie, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy nastąpiło z powodu wystąpienia siły wyższej.

Powyższe oznacza, że konieczne jest wystąpienie związku pomiędzy siłą wyższą, a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy. Jeśli stało się to z innych przyczyn, sam fakt występowania siły wyższej nie ma znaczenia prawnego. Samo określenie danego zjawiska jako siły wyższej nie będzie zatem wystarczające. Konieczne jest bowiem ustalenie, że to właśnie z powodu siły wyższej wykonanie lub należyte wykonanie umowy nie było możliwe.

Czy nabywca może odstąpić od umowy wyłącznie z powodu epidemii?

Jak wskazano wyżej, samo występowanie zjawiska siły wyższej nie skutkuje automatycznym zwolnieniem którejkolwiek ze stron z jej zobowiązań umownych, jak również tym bardziej – pojawieniem się jakichkolwiek nowych uprawnień (w tym dodatkowego prawa do odstąpienia od umowy).

Co ważne, nawet gdyby przyjąć, że epidemia COVID-19 powinna być zakwalifikowana jako siła wyższa i faktycznie z jej powodu doszło do niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, taka sytuacja również nie tworzy nowego, dodatkowego uprawnienia do odstąpienia od umowy (ani jej wygaśnięcia z mocy prawa). Katalog przypadków, w których możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej jest bowiem zamknięty i strony mogą realizować swoje uprawnienia tylko w jego granicach.

W rezultacie, występowanie siły wyższej nie stanowi samodzielnej podstawy do odstąpienia od umowy (ani jej wygaśnięcia), a tego typu argumenty po stronie nabywców należy traktować jedynie jako pretekst do niewywiązania się ze swoich zobowiązań wobec dewelopera.

Brak płatności transzy przez nabywcę a prawo odstąpienia od umowy przez dewelopera

Mechanizm działania siły wyższej i jej potencjalnego wpływu na umowę deweloperską najlepiej wyjaśnić na przykładzie, który wprost został uregulowany w ustawie. Pozwoli on wyjaśnić wcześniejsze uwagi natury ogólnej i przygotować do rozpatrywania bardziej złożonych przypadków.

W obliczu epidemii COVID-19 jest wysoce prawdopodobne, że nabywcy będą zgłaszali deweloperom problemy związane z możliwością realizacji umowy w zakresie płatności poszczególnych transzy. Powołując się na utratę pracy, wypowiedzenie umowy kredytu itp. będą zmierzali do uniknięcia płatności i „wyjścia” z umowy deweloperskiej.

Co na to prawo?

Po pierwsze, jak wskazano wyżej, nawet jeśli uznać, że epidemia COVID-19 jest zjawiskiem siły wyższej i byłaby przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez nabywcę (braku płatności) nie oznacza to, że nabywca zyskuje w tym zakresie jakiekolwiek nowe uprawnienie i możliwość np. odstąpienia od umowy.

Konsekwencją powyższej sytuacji będzie jedynie brak po stronie dewelopera możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej z tego typu przyczyny. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 4 ustawy deweloperskiej:

„Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.”

W efekcie, siła wyższa nie będzie stanowiła dla nabywcy jakiekolwiek furtki do „wyjścia” z umowy, a jedynie ochroni go na wypadek, gdyby to deweloper chciał zrezygnować z transakcji z danym nabywcą. W takiej sytuacji umowa albo powinna zostać wykonana w przyszłości (po ustaniu siły wyższej), albo może zostać rozwiązana na mocy porozumienia stron (czyli za zgodą dewelopera).

W przypadku zaś, gdy deweloper nie będzie godził się na rozwiązanie umowy na mocy porozumienia stron, a po ustaniu siły wyższej nabywca w dalszym ciągu będzie uchylał się od płatności, deweloperowi będą przysługiwały standardowe uprawnienia na wypadek tego typu zachowania nabywcy (odstąpienie od umowy wraz ze wszelkimi konsekwencjami).

Niedotrzymanie przez dewelopera terminu przeniesienia własności na nabywcę

Należy się spodziewać, że w praktyce pojawi się wiele przypadków, w których to z przyczyn leżących po stronie dewelopera (a nie nabywcy) transakcja nie będzie mogła dojść do skutku. Problemy po stronie generalnego wykonawcy lub ograniczenia w działalności urzędów (w ramach postępowań administracyjnych o pozwolenie na użytkowanie) mogą spowodować, że termin przeniesienia własności będzie zagrożony.

Czy zgodnie z wyżej nakreślonymi zasadami ogólnymi, deweloper może zwolnić się z odpowiedzialności wobec nabywcy w sytuacji, gdy niedotrzymanie przez niego terminu przeniesienia własności spowodowane zostałoby siłą wyższą? Czy podobnie jak nabywcę, dewelopera chroni instytucja siły wyższej?

W tym przypadku odpowiedź jest negatywna, tj. deweloper nie może zwolnić się z odpowiedzialności za realizację zobowiązań wobec nabywcy powołując się na zjawisko siły wyższej. Taka konkluzja jest wynikiem brzmienia ustawy deweloperskiej, która jako regulacja szczególna do kodeksu cywilnego, odmiennie uregulowała uprawnienia i obowiązki stron umowy deweloperskiej w powyższym zakresie. Odmiennie bowiem niż w przypadku niedochowania terminu płatności przez nabywcę (art. 29 ust. 4 ustawy), w sytuacji niedochowania terminu przeniesienie własności przez dewelopera, ustawa pominęła przypadek siły wyższej (art. 29 ust. 3 ustawy).

Innymi słowy, nawet gdyby przyjąć, że epidemia COVID-19 stanowiłoby zjawisko siły wyższej, z powodu którego deweloper nie dochował terminu przeniesienia własności (np. brak działalności organów administracji), nabywca zachowuje uprawnienie do odstąpienia od umowy wynikające z art. 29 ust. 3 ustawy. Wydaje się, że to największe zagrożenie dla działalności deweloperskiej w czasie epidemii COVID-19, które może być przyczyną odstąpienia od wielu umów deweloperskich przez nabywców.

Upływ terminu przeniesienia własności a zakaz przemieszczania się

Pomimo przewidywanych utrudnień, w przypadku wielu inwestycji (szczególnie tych na ukończeniu) może się okazać, że po żadnej ze stron nie będą występowały rzeczywiste przeszkody w wykonaniu umów deweloperskich i przeniesieniu własności na nabywcę. Co więcej, w czasie epidemii z pewnością będą upływały terminy zobowiązujące strony do zawarcia aktów notarialnych, których bieg do tej pory nie został ustawowo wstrzymany.

Czy wobec obowiązującego zakazu przemieszczania się, nabywca ma możliwość skutecznego uchylenia się od zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność? Czy taka przyczyna może spowodować upadek całej umowy deweloperskiej?

Niestawiennictwo nabywcy u notariusza może mieć w czasie epidemii różne przyczyny. Częstokroć mogą być one pozorne i stanowić próbę uchylenia się od transakcji przez nabywcę. Niewykluczone jednak, że mogą być one rzeczywiste takie jak np. kwarantanna lub hospitalizacja.

Jeśli przyczyny niestawiennictwa nabywcy u notariusza okazałyby się realne i można byłoby je zakwalifikować jako siłę wyższą (nawet sam zakaz przemieszczania się), podobnie jak w przypadku braku płatności, nie powoduje to po stronie nabywcy uprawnienia do odstąpienia od umowy i upadku całej transakcji. Ochrona nabywcy ogranicza się jedynie do tego, że z tej przyczyny deweloper nie może odstąpić od umowy, tak jak mógłby to zrobić w przypadku zwykłego, nieuzasadnionego niestawiennictwa. Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy deweloperskiej:

„Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.”

Pamiętać należy zatem zawsze, że samo niestawiennictwo nabywcy u notariusza celem zawarcia aktu notarialnego (nawet z powodu siły wyższej) nie oznacza, że umowa deweloperska automatycznie wygasa. Szczególnie w sytuacji, gdy przyczyny po stronie nabywcy były pozorne. Jak wskazywano wcześniej, w takim przypadku umowa albo powinna zostać wykonana w przyszłości (po ustaniu siły wyższej), albo powinna zostać rozwiązana na mocy porozumienia stron (czyli za zgodą dewelopera).

Jednakże, gdy deweloper nie będzie godził się na rozwiązanie umowy na mocy porozumienia stron, a po ustaniu siły wyższej nabywca w dalszym ciągu będzie uchylał się od zawarcia aktu notarialnego, deweloperowi będą przysługiwały zwykłe uprawnienia na wypadek tego typu zachowania nabywcy, które istniałyby poza stanem epidemii (odstąpienie od umowy wraz ze wszelkimi konsekwencjami).

Epidemia nie może być pretekstem!

Należy założyć, że skutki epidemii COVID-19 dotkną całe społeczeństwo. Niepewność i obawy uczestników obrotu z pewnością wpłyną na rynek nieruchomości i działalność deweloperów. Niezależnie jednak od powyższego, epidemia COVID-19 nie może być pretekstem do nadużywania swoich praw lub niedopełniania obowiązków wynikających z zawartych umów. Analiza prawna oddziaływania epidemii COVID-19 na wykonywanie umów deweloperskich pokazuje, że w bardzo niewielu przypadkach wirus będzie miał realny wpływ na przebieg transakcji.