Ustawa schronowa – konsekwencje dla rynku nieruchomości i deweloperów

Nowe budynki należy projektować jako obiekty o funkcji podwójnej, tak aby kondygnacje podziemne można było szybko przekształcić w miejsca doraźnego schronienia; równolegle państwo planuje, ewidencjonuje i finansuje sieć obiektów zbiorowej ochrony.
Uzasadnienie do ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej wskazuje, że celem regulacji jest podniesienie poziomu ochrony ludności, zapewnienie ciągłości kierowania bezpieczeństwem państwa oraz zwiększenie zdolności reagowania służb publicznych.

Daty stosowania i adresaci obowiązków

Od 1 stycznia 2026 r. nowe zamierzenia budowlane, które trafią do organu architektoniczno-budowlanego po 31 grudnia 2025 r., należy projektować z uwzględnieniem możliwości zorganizowania miejsc doraźnego schronienia w kondygnacjach podziemnych, w szczególności w garażach. Obowiązek dotyczy w pierwszej kolejności budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz wybranych obiektów użyteczności publicznej.

Definicje obiektów zbiorowej ochrony

Ustawa posługuje się trzema pojęciami budownictwa ochronnego:
– schron- to obiekt o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne;
– ukrycie- to obiekt o konstrukcji niehermetycznej;
– miejsce doraźnego schronienia- to przestrzeń przystosowana do krótkotrwałego ukrycia ludzi, organizowana na zasadach określonych w przepisach wykonawczych (wprost niezdefiniowana).

Planowanie i „adresowanie” obiektów przez organy

Ustawa przewiduje, że w miastach co najmniej dwadzieścia pięć procent ludności powinno mieć zapewnione schronienie w budowlach ochronnych i co najmniej pięćdziesiąt procent we wszystkich obiektach zbiorowej ochrony; poza miastami odpowiednio piętnaście i dwadzieścia pięć procent. Organy mogą uznać obiekt za budowlę ochronną poprzez wyznaczenie, porozumienie z właścicielem lub zarządcą, albo decyzję administracyjną. Dane o istniejących i planowanych obiektach gromadzi Centralna Ewidencja Obiektów Zbiorowej Ochrony prowadzona przez Komendanta Głównego Państwowej Straży Pożarnej.

Wymagania techniczne i funkcja podwójna

Budowle ochronne i miejsca doraźnego schronienia muszą spełniać wymagania wynikające z przepisów budowlanych oraz dodatkowe wymagania techniczne i lokalizacyjne. W szczególności chodzi o odpowiednią wytrzymałość, zabezpieczenia przeciwpożarowe, wentylację, wyjścia ewakuacyjne, zaopatrzenie w energię i wodę, odprowadzanie ścieków oraz inne środki służące przetrwaniu osób.
Obiekty powinny być projektowane jako obiekty o funkcji podwójnej, co oznacza możliwość ich wykorzystania zgodnie z potrzebami właściciela lub zarządcy na co dzień oraz w sytuacjach zagrożenia.

W praktyce dla nowych inwestycji mieszkaniowych oznacza to konieczność projektowania podziemi i garaży jako przestrzeni możliwej do szybkiej reorganizacji na potrzeby miejsca doraźnego schronienia.

Finansowanie i ryzyko kosztowe

Ustawa przewiduje możliwość przekazywania właścicielom lub zarządcom środków finansowych, w tym do stu procent kosztów kwalifikowanych, między innymi na budowę, przebudowę i dostosowanie obiektów do wymagań budowli ochronnych, na organizację miejsc doraźnego schronienia, na remont i utrzymanie, a także na przygotowanie do użycia.

Obowiązki dewelopera na etapie przygotowawczym i projektowym

Deweloper powinien przyjąć, że projekt budowlany dla przedsięwzięcia, które trafi do organu w 2026 r., musi uwzględniać wymogi dotyczące możliwości zorganizowania miejsca doraźnego schronienia.

Należy wprowadzić do założeń projektowych rozwiązania w zakresie ewakuacji, wentylacji, zasilania awaryjnego, gospodarki wodno-ściekowej oraz podziału pożarowego, a także przygotować dokumentację eksploatacyjną ułatwiającą uruchomienie funkcji ochronnej.
Rekomendowane jest prowadzenie wczesnych uzgodnień z organami gminy i Państwową Strażą Pożarną w zakresie lokalnych potrzeb pojemnościowych i planów ujęcia obiektu w ewidencji, co jest spójne z kierunkiem opisanym w uzasadnieniu ustawy.

Skutki rynkowe i prognozowany wpływ na inwestycje

Prognozuje się, że nowe obowiązki mogą zwiększać nakłady inwestycyjne, co może oddziaływać na ceny mieszkań. Jednocześnie, system dofinansowań oraz standardy techniczne, które zostaną zastosowane, będą mieć kluczowe znaczenie dla skali wpływu na rynek. Zasadniczym rozwiązaniem jest przygotowanie kondygnacji podziemnych tak, aby można było w nich zorganizować miejsca doraźnego schronienia, bez konieczności budowy pełnych schronów w każdym nowym budynku.

Podsumowanie i wnioski praktyczne

Ustawa „schronowa” łączy obowiązek projektowania nowych budynków z myślą o funkcji ochronnej z publicznym planowaniem, ewidencją i finansowaniem obiektów. Deweloper powinien włączyć wymagania dotyczące miejsc doraźnego schronienia do programu funkcjonalno-użytkowego i dokumentacji projektowej oraz zaplanować dialog z organami ochrony ludności. Zarządca powinien przygotować się organizacyjnie i technicznie do ewentualnego uruchomienia funkcji ochronnej oraz zabezpieczyć finansowanie utrzymania i dostosowań.

Skuteczne wdrożenie tych obowiązków może ograniczyć ryzyka inwestycyjne i eksploatacyjne, a także podnieść poziom bezpieczeństwa użytkowników.