Zmiany w prawie budowlanym a rozbudowa rządowego projektu dom bez formalności

Zmiany w prawie budowlanym a rozbudowa rządowego projektu dom bez formalności

Na skutek nowelizacji prawa budowlanego dokonanej ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane, dalej; Pb, oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym spopularyzowana została możliwość realizacji zabudowy jednorodzinnej o powierzchni do 70 m².

Na wstępie warto przypomnieć, że formalnie już od 2015 roku istniała możliwość budowania domów jednorodzinnych bez uzyskiwania pozwolenia, a jedynie za zgłoszeniem budowy, która to forma nie podlegała ograniczeniom powierzchni zabudowy. Jedynym warunkiem skorzystania z tej ścieżki jest konieczność takiego ulokowania obiektu, by obszar jego oddziaływania mieścił się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany (art. 29 ust. 1 pkt 1 Pb).

Z uwagi na fakt rosnącego zapotrzebowania na budownictwo mieszkaniowe, rząd podjął się realizacji jednej z flagowych zapowiedzi Polskiego Ładu. W wyniku wprowadzonych zmian do prawa budowalnego, obok dotychczasowego art. 29 ust. 1 pkt 1 Pb, omówionego powyżej, wprowadzony został pkt 1a) przewidujący możliwość budowy „wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”.

Obecnie zatem bez większych formalności, tj. bez pozwolenia, można podjąć się budowy domów do 70 m². Na kanwie koncepcji  tzw. domów do 70 m2 pojawiła się inicjatywa dalszej rozbudowy programu, której efekty, pomimo braku udostępnienia ostatecznego projektu zmian legislacyjnych, zgodnie z zapowiedziami mają wejść w życie już od początku 2023 r.

Proponowane aktualnie zmiany zostały podane do publicznej wiadomości w zapowiedzi Ministra Rozwoju i Technologii, Waldemara Budy, w której wskazano, że rząd zamierza całkowicie zrezygnować z konieczności uzyskiwania pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych na własne cele mieszkaniowe i bez ograniczeń powierzchni zabudowy. Zmiany miałyby polegać na bardzo uproszczonej procedurze odbioru nieruchomości, sprowadzającej się do tego, że wyłącznie kierownik budowy potwierdzałby gotowość do zamieszkania. Odnotować należy przy tym, że zapowiadane zmiany wprowadzałyby  obowiązek zatrudnienia profesjonalnego kierownika budowy, co nie było przedmiotem regulacji w ramach domów do 70m². Co prawda nadal w przypadku obszarów, dla których nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, pozostawałaby konieczność uzyskiwania dokumentu o warunkach zabudowy, niemniej zachęcający ma być termin jego wydania w ciągu 21 dni od momentu złożenia wniosku. Zauważyć należy, że konsekwencją zmiany przepisów może być przerzucenie całej odpowiedzialności za poprawność zgłoszonej dokumentacji z urzędów na inwestora i kierownika budowy, który ma potwierdzać gotowość budynku do użytkowania. Zapowiadane zmiany, zamiast ułatwieniami dla inwestorów, w praktyce mogą skutkować wzrostem kosztów budowy spowodowanym zwiększeniem obciążeń po stornie projektantów i wspomnianych kierowników budowy.

Propozycja rządowa znajduje wsparcie także w wypowiedzi Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który wskazuje, że uproszczenia dla inwestorów – poza wyżej wymienionymi – mają na celu oszczędność czasu i pieniędzy. Zgodnie z projektowanymi przez GINB przepisami wystarczyć ma, że inwestor, który będzie chciał budować dom jednorodzinny o dwóch kondygnacjach bez ograniczenia powierzchni, złoży taki wniosek do odpowiedniego organu i będzie mógł zacząć budowę, bez czekania na wydanie decyzji w sprawie.

Wprowadzane zmiany budzą szczególne wątpliwości co do faktycznego ich wykorzystania na cele budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego. Omówienia wymaga także postulowany warunek oddziaływania budynku wyłącznie na własną działkę, który może być w istocie pozorny. Deweloperzy niejednokrotnie potrafili wykazać się wyobraźnią, by „udowodnić” spełnienie tego wymogu,  chociażby dzieląc grunt o dużym obszarze w taki sposób, by ich właściwa inwestycja formalnie oddziaływała jedynie na bezpośrednio sąsiadujące, a zarazem istotnie mniejsze, nieruchomości własne. Wprowadzony przytoczony na wstępie pkt 1a) precyzuje, że budowa ma być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Wskazać należy, że oświadczenie to musi być ważne, tj. musi być zgodne z prawdą, w momencie jego złożenia. Z tego względu oświadczenia nie może złożyć deweloper. Pokreślenia wymaga jednak fakt, że jeżeli budujący na własne potrzeby zmienią w toku realizacji lub nawet krótko po złożeniu oświadczenia plany,  mogą sprzedać rozpoczętą budowę i to jeszcze przed jej zakończeniem, co może stanowić furtkę dla nadużyć ze strony deweloperów. Nietrudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której – korzystając z nowych warunków budowy domu rzekomo jednorodzinnego – osoba motywowana założeniem korzystnej odsprzedaży podejmie się budowy z rozmachem niewłaściwym dla rozmiaru tradycyjnego domu jednorodzinnego. Na marginesie wskazać należy także, że pojedyncza zabudowa mieszkaniowa zazwyczaj nie posiada chociażby stosownej infrastruktury, która spełniałaby potrzeby mieszkańców większych osiedli mieszkaniowych, co w efekcie – przy stosowaniu takich wybiegów – może prowadzić do narastania lokalnych problemów.

Na zakończenie należy wspomnieć, że 7 lipca 2022 r. Sejm przyjął ustawę o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych oraz ustawę o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, które trafiły już do podpisu Prezydenta RP. Nowelizacja wprowadziła nowe rozwiązania elektroniczne w postaci systemu EDB będącemu dziennikiem budowy w postaci elektronicznej, książkę obiektu budowlanego w postaci elektronicznej, elektroniczny Centralny Rejestr osób posiadających Uprawnienia Budowlane (system eCRUB) oraz Portal e- Budownictwo.

Podsumowując zapowiadane zmiany trudno jednoznacznie oceniać je pozytywnie, z uwagi na istniejące ryzyko ich praktycznego nadużywania przez deweloperów, którzy bez większych przeszkód będą mogli realizować swoje inwestycje w dzielnicach zabudowy jednorodzinnej.

 

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe