Budowa bez zgłoszenia i bez pozwolenia na budowę –istotne zmiany w 2026 r. | Ekspres Prawny

Nowelizacja Prawa budowlanego z dnia 4 grudnia 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1847) rozszerzyła katalog robót i obiektów, które można realizować bez decyzji o pozwoleniu na budowę, a w części przypadków również bez zgłoszenia.

Dla przedsiębiorców praktyczne znaczenie mają przede wszystkim te zmiany, które skracają ścieżkę realizacji inwestycji infrastrukturalnych (telekomunikacja, energetyka, gospodarka wodami opadowymi) oraz porządkują ryzyka compliance w toku prowadzenia robót.

PODSTAWA PRAWNA

Podstawą jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2025 poz. 1847). Co do zasady nowelizacja weszła w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia, przy czym ustawodawca przewidział wyjątki (m.in. część regulacji od 1 stycznia 2026 r. oraz część dopiero od 20 września 2026 r.).

Procedura „żółtej kartki” oraz rozszerzenie legalizacji po 10 latach

Nowelizacja wprowadziła mechanizm potocznie określany jako „żółta kartka”.

W przypadku stwierdzenia, że roboty są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków, organ nadzoru budowlanego może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót do stanu zgodnego; następnie organ weryfikuje wykonanie obowiązku po upływie 60 dni (lub wcześniej na wniosek inwestora), a dopiero brak dostosowania uruchamia standardowe instrumenty naprawcze. Dla przedsiębiorców oznacza to potencjalnie bardziej proporcjonalne zarządzanie ryzykiem na budowie, zwłaszcza przy inwestycjach wielobranżowych, gdzie „kolizje” projekt-wykonanie są częstsze.
Równolegle ustawodawca rozszerzył zastosowanie uproszczonego reżimu legalizacyjnego po upływie 10 lat także na istotne odstąpienia od pozwolenia/projektu, a nie wyłącznie klasyczne przypadki samowoli budowlanej. W portfelach nieruchomości komercyjnych (w szczególności przy transakcjach due diligence) może to mieć znaczenie dla oceny „historycznych” ryzyk formalnoprawnych i strategii ich porządkowania.
Na marginesie, wprowadzono również obowiązek wskazania w odwołaniu/zażaleniu zarzutów, zakresu żądania oraz dowodów – co jest istotne dla uczestników sporów administracyjnych w procesie inwestycyjnym. W praktyce oznaczać będzie to „sprofesjonalizowanie” odwołań, co może być pewną barierą dla sąsiadów inwestycji, którzy niejako „dla zasady” składali odwołania np. od decyzji o pozwoleniu na budowę. Taki też cel przyświecał ustawodawcy – ograniczenie „pieniaczych” pism blokujących inwestycje zgodne z prawem.

„Bez zgłoszenia” – kluczowe ułatwienia dla infrastruktury i mediów

Z perspektywy działalności gospodarczej istotne jest również, że ustawodawca doprecyzował i rozszerzył katalog robót oraz obiektów zwolnionych zarówno z pozwolenia, jak i ze zgłoszenia, w zakresie typowym dla bieżącego utrzymania i rozbudowy infrastruktury technicznej.
Ułatwiono prace w pasie drogowym: instalowanie dodatkowych kabli w użytkowanych sieciach i kanałach technologicznych (w rozumieniu przepisów o drogach publicznych) może być realizowane bez pozwolenia i bez zgłoszenia. W praktyce jest to zmiana szczególnie istotna dla operatorów telekomunikacyjnych, wykonawców sieci oraz podmiotów realizujących dobudowy/modernizacje przyłączeń i tras kablowych na terenach zurbanizowanych.
Wprowadzono rozwiązania wspierające inwestycje energetyczne o mniejszej skali. Nowelizacja przewiduje zwolnienie z formalności dla wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej nie większej niż 30 kWh oraz (odrębnie) dla instalowania na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami służących wytwarzaniu energii elektrycznej z wiatru, o łącznej wysokości nie większej niż 3 m (z wyłączeniami dotyczącymi obszaru planu generalnego lotniska użytku publicznego).

Dla przedsiębiorców oznacza to realne skrócenie procesu wdrażania niewielkich rozwiązań autokonsumpcyjnych i magazynowych na obiektach już użytkowanych (np. obiekty usługowe, magazyny, zakłady).

Rozbudowano też instrumenty małej retencji: bez zgłoszenia i bez pozwolenia można realizować bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemności nie większej niż 5 m³. W realiach biznesowych (hale, centra logistyczne, obiekty handlowe) jest to rozwiązanie, które może usprawniać szybkie „doszczelnienie” działań w zakresie retencji i zagospodarowania wód opadowych, bez wchodzenia w procedury administracyjne – przy zachowaniu oczywiście zgodności z planem miejscowym, warunkami technicznymi oraz przepisami odrębnymi (w szczególności wodnoprawnymi, jeśli znajdą zastosowanie).

Uwaga: dla większej skali – nadal co najmniej zgłoszenie

Nowelizacja wprowadza jednocześnie „gradację” obowiązków wraz ze wzrostem skali przedsięwzięcia. Przykładowo, dla urządzeń wiatrowych na obiekcie budowlanym przewidziano osobną kategorię dla masztów o łącznej wysokości większej niż 3 m i nie większej niż 12 m, która wymaga już wejścia w tryb zgłoszeniowy oraz dołączenia projektu architektoniczno-budowlanego i dokumentacji technicznej w zakresie wymaganym przepisami. Podobnie w obszarze magazynowania energii: poza kategorią „bezproceduralną” (do 30 kWh), ustawodawca przewidział dodatkowe progi i odrębne wymogi dla większych magazynów, które w praktyce będą wymagały co najmniej zgłoszenia (a nierzadko także uzgodnień ppoż. i zawiadomień właściwych organów).
Warto podkreślić, że od 2026 r. wzrasta formalizm samego zgłoszenia: jeżeli dla danego zamierzenia wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy, to musi ona zostać dołączona do zgłoszenia. Jest to zmiana istotna dla przedsiębiorców realizujących inwestycje w modelu „zgłoszeniowym”, ponieważ brak decyzji WZ (gdy jest wymagana) będzie skutkował wezwaniami do uzupełnień i ryzykiem opóźnień.

Przebudowy i zmiana sposobu użytkowania – nowe narzędzie dla właścicieli i najemców komercyjnych

Z perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych (fit-outy, adaptacje powierzchni, przebudowy w istniejących obiektach) istotna jest zmiana w reżimie „odstępstw” od przepisów techniczno-budowlanych. Ustawodawca dopuścił stosowanie rozwiązań zamiennych w zakresie ochrony higieniczno-sanitarnej, środowiska oraz BHP – bez konieczności uzyskiwania zgody na odstępstwo w trybie dotychczasowym, przy czym wymagane jest uzyskanie właściwych zgód/opinii organów wskazanych w ustawie (w zależności od zakresu). W praktyce może to uprościć i przyspieszyć uzgadnianie rozwiązań projektowych w modernizacjach obiektów istniejących.

Jeżeli planują Państwo inwestycję infrastrukturalną lub modernizację obiektu i chcą zweryfikować, czy konkretne roboty mieszczą się w katalogu „bez zgłoszenia” (a także jakie warunki i ograniczenia wynikają z przepisów odrębnych), rekomendujemy analizę kwalifikacji zamierzenia jeszcze na etapie koncepcji – w praktyce to ona przesądza o ryzyku nadzorczym oraz harmonogramie realizacji.