Ustawa o jawności cen mieszkań: nowe obowiązki dla deweloperów i kluczowa poprawka Senatu | Ekspres Prawny

21 maja 2025 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, przyjmując istotne poprawki zaproponowane przez Senat. Zmiany te, określane potocznie jako „ustawa o jawności cen mieszkań”, mają na celu zwiększenie transparentności na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Obecnie ustawa została przekazana Prezydentowi do podpisu.

To jedna z najważniejszych zmian dla rynku nieruchomości od lat – ustawa wprowadza obowiązek jawnego podawania cen mieszkań przez deweloperów. Projekt od początku cieszył się wyjątkowo szerokim poparciem – zarówno podczas uchwalenia ustawy w Sejmie, jak i przy przyjęciu poprawek przez Senat, nikt nie zagłosował przeciw. Choć ostateczne rozpatrzenie stanowiska Senatu przez Sejm nie przebiegło już w pełnej jednomyślności, poprawki zostały przyjęte. Tak szeroki konsensus pokazuje, że zwiększenie przejrzystości na rynku mieszkaniowym to dziś kwestia wykraczająca poza polityczne podziały.

Czym dokładnie mają być objęci deweloperzy? Jakie obowiązki na nich nałożono? I co zmieniły poprawki Senatu, które – zdaniem wielu – uratowały sens całej ustawy?

Nowe obowiązki dla deweloperów.

Nowe przepisy nakładają na deweloperów szereg obowiązków, które mają zwiększyć przejrzystość ofert i ułatwić konsumentom porównywanie cen.

Przede wszystkim, deweloperzy będą zobowiązani do publikowania na swoich stronach internetowych pełnych i aktualnych informacji o cenach oferowanych lokali – zarówno całkowitej ceny mieszkania, jak i ceny za metr kwadratowy. To istotna zmiana, która pozwoli osobom poszukującym nieruchomości szybciej i łatwiej ocenić atrakcyjność ofert, bez konieczności kontaktowania się z przedstawicielem firmy i dopytywania o szczegóły osobiście.

Co więcej, ustawa nakazuje ujawnianie cen elementów dodatkowych, takich jak miejsca postojowe, komórki lokatorskie czy piwnice. Dotąd informacje te były często pomijane lub przekazywane w sposób nieczytelny, mimo że istotnie wpływają na całkowity koszt zakupu.Wszystkie dane cenowe będą musiały być regularnie aktualizowane, aby odzwierciedlały bieżącą ofertę. Nowością jest również obowiązek przekazywania tych informacji do rządowego portalu dane.gov.pl. Dzięki temu będzie możliwe monitorowanie cen nieruchomości w skali całego kraju – zarówno przez instytucje publiczne, jak i w przyszłości być może także przez konsumentów.

Wzmocniona zostaje również pozycja kupującego – jeśli cena podana na stronie internetowej będzie inna niż ta przedstawiona podczas zawierania umowy, nabywca będzie miał prawo żądać sprzedaży po cenie dla niego najkorzystniejszej.

W przypadku naruszenia nowych przepisów deweloperzy muszą liczyć się z kontrolą ze strony UOKiK oraz karami finansowymi, które mogą sięgnąć nawet 4 procent rocznego obrotu firmy.

Ustawa po poprawkach Senatu: największa luka usunięta, ale kontrowersje nie zniknęły

Choć kierunek zmian zaproponowanych w ustawie o jawności cen mieszkań został przyjęty pozytywnie, eksperci rynku nieruchomości, a nawet Sąd Najwyższy, zwracali uwagę na poważne luki i ryzyko ograniczonej skuteczności nowych przepisów. Główna krytyka dotyczyła faktu, że pierwotna wersja ustawy miała obejmować wyłącznie lokale gotowe – czyli te, które zostały już wybudowane. Tymczasem, w polskich realiach zdecydowana większość mieszkań (około 80%) sprzedawana jest jeszcze na etapie budowy, w oparciu o umowy deweloperskie.

W efekcie, nowe przepisy – jeśli pozostałyby bez poprawek – nie obejmowałyby dominującej części rynku, a zatem nie realizowałyby podstawowego celu, jakim miało być zwiększenie przejrzystości i dostępności informacji cenowych dla konsumentów. Pominięcie umów deweloperskich i rezerwacyjnych groziło tym, że znaczna część transakcji nadal odbywałaby się bez rzeczywistej jawności cen.
W odpowiedzi na te zastrzeżenia Senat, podczas posiedzenia 14 maja 2025 roku, przyjął kluczowe poprawki. Jedna z najważniejszych precyzuje, że obowiązek ujawniania ceny dotyczy nie tylko mieszkań gotowych, ale również tych sprzedawanych w ramach umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej. Dzięki tej zmianie ustawa obejmie faktycznie cały rynek pierwotny, eliminując najpoważniejszą lukę w projekcie.

Wątpliwości budzi jednak inne postanowienie– wprowadzony już po pierwszym czytaniu w Sejmie – zgodnie z którym nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej, jeśli występuje rozbieżność pomiędzy ceną podaną na stronie internetowej a tą oferowaną przy zawarciu umowy. Choć intencją ustawodawcy było wzmocnienie pozycji konsumenta i zapobieganie nieuczciwym praktykom, rozwiązanie to może okazać się trudne do zastosowania w praktyce.
Zwraca się uwagę, że ceny publikowane w Internecie mogą być przez dewelopera aktualizowane w dowolnym momencie. W konsekwencji, udowodnienie, że w chwili przedstawienia oferty obowiązywała inna – niższa – cena, może być dla nabywcy bardzo trudne, zwłaszcza że negocjacje cenowe często odbywają się ustnie i nie są dokumentowane. Pojawia się również pytanie, czy żądanie sprzedaży po tzw. historycznej cenie – obowiązującej na przykład kilka tygodni wcześniej – będzie możliwe do wyegzekwowania bez sporu sądowego, co mogłoby znacząco wydłużyć cały proces nabycia nieruchomości.

Niektórzy eksperci podkreślają, że omawiany przepis stanowi próbę przeniesienia do obrotu nieruchomościami rozwiązań znanych z rynku detalicznego, gdzie przyjmuje się, że cena widoczna w reklamie czy na półce wiąże sprzedawcę. Tymczasem obrót nieruchomościami wymaga zachowania formy aktu notarialnego i opiera się na odmiennych zasadach prawnych, co może rodzić poważne wątpliwości co do wykonalności i skuteczności tego rozwiązania w praktyce.

Podsumowanie

Ustawa o jawności cen mieszkań ma szansę realnie wzmocnić pozycję nabywców, przełamując dotychczasową barierę dostępu do informacji. Dzięki obowiązkowi publikowania szczegółowych danych o cenach lokali i opłatach dodatkowych – zarówno na stronach internetowych deweloperów, jak i w centralnym rejestrze – konsumenci zyskają możliwość świadomego porównywania ofert, bez konieczności kontaktowania się z firmą. Nowe regulacje mają przywrócić równowagę między klientem a deweloperem i ograniczyć nieprzejrzyste praktyki cenowe.

Wobec szerokiego poparcia politycznego ustawa została ostatecznie uchwalona i obecnie oczekuje na podpis Prezydenta. Praktyka pokaże jednak, czy kontrowersyjny przepis dotyczący „najkorzystniejszej ceny” rzeczywiście będzie funkcjonował zgodnie z intencją ustawodawcy – czy też stanie się źródłem sporów interpretacyjnych i problemów w stosowaniu prawa.

W obszarze nieruchomości i obsługi deweloperskiej zapraszamy do kontaktu: adwokat, wspólnik zarządzający Łukasz Ciskowski l.ciskowski@ccka.pl