Kiedy możesz sprzedać grunt bez VAT | EKSPRES PRAWNY

Rozważasz sprzedaż lub zakup nieruchomości? Sprawdź, czy podejmowane czynności inwestycyjne będą podlegać opodatkowaniu VAT, także wtedy, gdy dokonywać będzie ich nabywca gruntu, za zgodą zbywcy. W tym artykule przedstawimy, co biorą pod uwagę sądy przy rozważaniu takich okoliczności.

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i usług. Co do zasady, dokonując sprzedaży gruntu z majątku prywatnego, można skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT (wówczas sprzedaż podlega podatkowi od czynności cywilno-prawnych). Jednakże sprzedaż ziemi rolnej czy innego gruntu będzie podlegać opodatkowaniu VAT, gdy będzie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W praktyce więc organy podatkowe badają, czy sprzedaż działki nie ma charakteru profesjonalnego bądź zawodowego, chociażby sprzedający formalnie nie był przedsiębiorcą.

W kontekście opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek, kluczowe jest ustalenie, czy zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, podobne do działań o charakterze profesjonalnym bądź zawodowym. Jeśli tak, może być uznany za prowadzącego działalność gospodarczą i podlegać opodatkowaniu VAT.

Co zatem może zostać uznane za profesjonalną sprzedaż gruntu? Np. podnoszenie wartości nieruchomości przed sprzedażą poprzez realizowanie dodatkowych inwestycji, jak uzbrojenie działki, reklamowanie sprzedaży itp. Nawet podejmowanie przez nabywcę – na podstawie pełnomocnictwa od zbywcy – określonych czynności może powodować, że zbywca zachowuje się jak profesjonalista w obrocie nieruchomościami. Jak odnoszą się do takiej sytuacji sądy?

To, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (wyroki NSA z dnia: 13 czerwca 2019 r., I FSK 796/17; 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

W wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r. (sygn. akt I FSK 1758/17) NSA zauważył, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową, czego przejawem jest taka aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności. Ocena działalności zbywcy nieruchomość powinna zatem uwzględniać wszystkie etapy jej aktywności, a nie ograniczać się jedynie do wybranych aspektów.

Jak zauważył WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 19 listopada 2020 r. (sygn. akt I SA/Go 335/20), sprzedającemu, który racjonalnie gospodaruje swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż jest naturalne, że ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Opisana aktywność strony jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym).

NSA w wyroku z dnia 11 stycznia 2022 r. (sygn. akt I FSK 645/21) podkreślił, że z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umowom przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez zbywcę czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz.

WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 10 stycznia 2024 r. (sygn. akt I SA/Gd 940/23) stwierdził, że jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości za określoną cenę, zawiera umowę przedwstępną, z której wynika, że otrzyma pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się, czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej (w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT) i stosować względem niego opodatkowania VAT (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Sąd poczynił te ustalenia wbrew twierdzeniom Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który stwierdził, że skoro część czynności, warunkujących podpisanie umowy przyrzeczonej nie będzie podejmowana bezpośrednio przez zbywcę (ale przez nabywcę), to ma to wpływ na sytuację prawną zbywcy, gdyż po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej zbywcy, które uatrakcyjnią nieruchomość jako towar i doprowadzi do wzrost jej wartości.

Aby zweryfikować, czy konkretna sytuacja prawna i podejmowane przez strony umowy czynności realizują przesłanki podlegające opodatkowaniu VAT, warto uprzednio wnieść o wydanie interpretacji indywidualnej do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W przypadku uzyskania niesatysfakcjonującej interpretacji, można zaskarżyć ją do właściwego WSA i zawalczyć o adekwatne rozstrzygnięcie.

Podsumowując, co do zasady zbywcy gruntów niezabudowanych z majątku prywatnego mogą liczyć na zwolnienie od podatku VAT. Na uwadze jednak trzeba mieć ocenę podejmowanych przez zbywcę czynności, tak aby te nie nosiły znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a zatem aby nie były wykonywane w charakterze podatnika VAT.

Zapraszamy do kontaktu: radczyni prawna Eliza Kaczorowska e.kaczorowska@ccka.pl
prawniczka Natalia Chmielewska n.chmielewska@ccka.pl