Najważniejsze kierunki zmian legislacyjnych dotyczących spółdzielni mieszkaniowych na 2026 r.

Pod koniec 2025 r. Ministerstwo Finansów i Gospodarki opublikowało projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy – Prawo spółdzielcze. W ostatnim czasie spółdzielnie mieszkaniowe są przedmiotem wyjątkowo intensywnych zmian legislacyjnych, czego przykładem jest tzw. mała nowelizacja z 4 grudnia 2025 r., koncentrująca się na praktycznych kwestiach związanych z udziałem i głosowaniem w walnych zgromadzeniach.
Głównym celem kolejnej nowelizacji, zgodnie z treścią uzasadnienia projektu, jest przede wszystkim przywrócenie członkostwa osobom, które utraciły je w 2017 r. na skutek wejścia w życie niekorzystnych przepisów. Oprócz tego zmiany mają na celu m.in. zwiększenie transparentności działania spółdzielni mieszkaniowych oraz zachęcenie zarządów spółdzielni do podejmowania inwestycji prowadzących do ustanawiania spółdzielczych lokatorskich praw do lokali.

Brak możliwości przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu

W obecnym stanie prawnym, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu. Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i ustanowienie na rzecz uprawnionego prawa własności lokalu skutkuje zmianą w spółdzielczej strukturze własnościowej mieszkań oraz uszczupleniem majątku spółdzielni. W ocenie autora projektu nowelizacji dotychczasowe rozwiązanie powodowało, że spółdzielnie wstrzymywały się z realizacją nowych inwestycji mieszkaniowych w obawie, że na skutek przekształceń praw do lokali spółdzielnia utraci prawo własności i zarządu nad zasobem mieszkaniowym, który sama zbudowała. Dlatego projekt ustawy nowelizującej uchyla art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowił o obowiązku przekształcenia na wniosek członka spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Ponadto w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła ustanowić to prawo ponownie na rzecz innej osoby. Jest to odejście od dotychczasowej regulacji przewidującej obowiązek zorganizowania przez spółdzielnię przetargu na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu.

Przywrócenie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

Obecnie procedowane zmiany mają z mocy prawa przywrócić członkostwo w spółdzielni osobom, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu.

Członkowie ci będą zobowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, w częściach przypadających na ich lokale, oraz kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, poprzez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Oprócz tego projekt przewiduje przyznanie roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni tym osobom, które na mocy nowelizacji z 2017 r. utraciły członkostwo w spółdzielni, jednakże nie przysługuje im tytuł prawny do lokalu, tj.: dotychczasowym członkom tzw. spółdzielni popegeerowskich, dotychczasowym tzw. członkom oczekującym oraz małżonkom osób posiadających prawo do lokalu w zasobie spółdzielczym.

Nowe zasady dotyczące funkcjonowania organów spółdzielni oraz walnych zgromadzeń

Statut spółdzielni będzie musiał zawierać jasno sformułowane wymagania, jakie powinien spełniać kandydat na członka zarządu. Takie rozwiązanie ma gwarantować, że członkami zarządu zostaną osoby posiadające kwalifikacje do pełnienia tej funkcji i dające rękojmię prawidłowego zarządu zasobem spółdzielczym. Zlikwidowane mają zostać ustawowe ograniczenia dotyczące liczby kadencji pełnionych w radzie nadzorczej, a jednocześnie wprowadzona zostanie czteroletnia kadencja zarówno rady nadzorczej, jak i zarządu. Propozycja zniesienia ograniczeń w zakresie liczby sprawowanych kadencji w radzie nadzorczej wynika z problemów z obsadzeniem rad nadzorczych, zwłaszcza w małych spółdzielniach mających niewielu członków. Projekt dopuszcza również rozwiązanie, w którym walne zgromadzenie zostanie zastąpione zebraniem przedstawicieli. Członkowie spółdzielni mają zyskać możliwość uczestniczenia w walnym zgromadzeniu zdalnie, z wykorzystaniem środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Przy obliczaniu większości w głosowaniach uwzględniane będą wyłącznie głosy „za” oraz „przeciw”, natomiast głosy „wstrzymujące się” nie będą wpływały na wynik. Jednocześnie rada nadzorcza ma przejąć kompetencję do podjęcia uchwały określającej najwyższą sumę zobowiązań, jaką może zaciągnąć spółdzielnia, chyba że statut pozostawi tę kompetencję walnemu zgromadzeniu.

Dodatkowe obowiązki dla spółdzielni

Spółdzielnie mieszkaniowe zrzeszające ponad 500 członków będą zobowiązane do prowadzenia strony internetowej, na której udostępnione zostaną: statut, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, protokoły lustracji, roczne sprawozdania finansowe, wykaz umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi oraz zawiadomienia o obradach walnego zgromadzenia. Natomiast w spółdzielniach mniejszych (do 500 członków) obowiązek ten będzie mógł zostać wyłączony, jeśli członkowie zdecydują o tym w statucie. Projekt zakłada również obowiązek prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe wykazu umów zawieranych z osobami trzecimi, z wyłączeniem umów o pracę. Wyłączenie to nie obejmie jednak umów zawieranych z członkami zarządu, które mają podlegać ujawnieniu w wykazie. Projektodawca zakłada bowiem, że dane osobowe pozostałych pracowników spółdzielni powinny podlegać dalej idącej ochronie niż dane członków zarządu.

Rozszerzenie prawa dostępu do dokumentacji

W obecnym stanie prawnym żądanie udostępnienia dokumentacji spółdzielni mieszkaniowej przysługuje tylko członkom spółdzielni, a nie wszystkim osobom posiadającym tytuły prawne do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt ustawy nowelizującej zakłada przyznanie także właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni oraz osobom niebędącym członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, prawa do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi w zakresie, w jakim dotyczą nieruchomości, w której znajduje się ich lokal. Prawo do otrzymania odpisów i kopii dokumentów będzie obejmować również uprawnienie do wykonania ich fotokopii.

Koniec taryfy ulgowej dla dłużników

Dotychczas członek spółdzielni, który konsekwentnie nie uiszczał opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości (za okres co najmniej 6 miesięcy), mógł uniknąć negatywnych konsekwencji niewykonywania ciążącego na nim obowiązku mimo toczącego się procesu o wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wystarczyło bowiem, aby uregulował całość zaległości przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji, a wówczas sąd rozpoznający sprawę nie mógł orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, regulacja ta godzi w interesy majątkowe ogółu mieszkańców spółdzielni oraz stanowi zbyt daleko idącą ochronę dłużnika, zachęcając do nieuiszczania opłat z uwagi na brak konsekwencji takiego działania. Zaleganie z opłatami czynszowymi może doprowadzić do utraty płynności finansowej przez spółdzielnię, czego skutki dotkną wszystkich spółdzielców. Dlatego też projekt ustawy zakłada uchylenie przepisu, który zobowiązywał sąd do oddalenia powództwa spółdzielni, jeśli członek uregulował zaległości w toku postępowania sądowego.

Projekt ustawy nowelizacyjnej jest obecnie na etapie opiniowania, a jego ostateczny kształt może ulec modyfikacji. Niemniej już teraz warto ocenić, jak proponowane rozwiązania wpłyną na funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych i ich organów oraz na uprawnienia osób posiadających tytuł prawny do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.