Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali – co zmiany będą oznaczały dla Twojej wspólnoty mieszkaniowej? | Ekspres Prawny

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz kilku innych aktach prawnych. Projekt zakłada dwie nowelizacje w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, które mogą znacząco wpłynąć na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Co się zmieni?

1. Ułatwienie nabywania sąsiednich działek – wspólnota łatwiej dostosuje grunt do przepisów.

Pierwsza z proponowanych zmian wychodzi naprzeciw problemom wspólnot mieszkaniowych, których grunt został wydzielony wyłącznie po obrysie budynku – z pominięciem niezbędnej infrastruktury, takiej jak drogi dojazdowe czy tereny pod urządzeniami technicznymi. W rezultacie, taki grunt nie spełnia wymogów działki budowlanej.

Nowelizacja ma umożliwić wspólnotom łatwiejsze nabywanie przyległych działek w celu dostosowania całej nieruchomości do wymogów przewidzianych dla działek budowlanych. Projekt zakłada dostosowanie art. 32a ustawy o własności lokali (UWL) do znowelizowanego art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN).

Zgodnie z art. 209a ust. 1 UGN dla możliwości realizacji roszczenia o nabycie własności nieruchomości przyległej wystarczy jedynie uchwała właścicieli lokali podjęta bezwzględną większością głosów. Oznacza to odejście od wcześniejszego, znacznie bardziej restrykcyjnego wymogu – zgłoszenia roszczenia przez wszystkich właścicieli łącznie.

Kluczowy element nowelizacji dotyczy jednak ujednolicenia przepisów zawartych w obu w/w ustawach. Obecnie bowiem istnieje rozbieżność w określeniu podmiotu nabywającego własność nieruchomości przyległej: według art. 32a UWL nieruchomość ta wchodzi do majątku wspólnoty, podczas gdy zgodnie z przepisami UGN, nabywana nieruchomość przyległa winna stanowić przedmiot własności właścicieli lokali w wysokości równiej ich dotychczasowym udziałom w nieruchomości wspólnej. Projektowana zmiana jednoznacznie przesądzi, że nabycie te następuje do majątku właścicieli lokali.

2. Garaż wielostanowiskowy stanowiący odrębny lokal – wspólnota jako ustawowy zarządca

Drugą, zmianą o powszechniejszym charakterze jest rozwiązanie problemu braku umocowania wspólnoty do zarządzania wyodrębnionym lokalem garażowym. Obecnie, jeżeli garaż ma status odrębnego lokalu, wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej. W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa, a zatem i jej zarząd, nie ma uprawnień do podejmowania decyzji dotyczących jego funkcjonowania.

Taki lokal zarządzany jest przez jego współwłaścicieli, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:

• w zakresie czynności zwykłego zarządu – decyzje podejmuje się większością udziałów,
• w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd – wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli współwłaściciele lokalu garażowego chcieliby przekazać zarząd garażem wspólnocie, koniecznym byłoby podpisanie odrębnej umowy o zarządzanie garażem, która określiłaby zakres praw i obowiązków zarządcy, tj. zasady utrzymywania garażu przez zarządcę wspólnoty za wynagrodzeniem.

Najczęściej jednak do tego nie dochodzi i w rezultacie garaż zarządzany jest przez wspólnoty bezumownie, a zatem i bez określenia jej obowiązków w tej mierze. Główną barierą w umownym wskazaniu zarządcy i jego obowiązków jest wielość współwłaścicieli garażu i obowiązek uzyskania na to zgody większości współwłaścicieli.

Rozwiązaniem problemu ma być wprowadzenie do UWL art. 33a, na mocy którego wspólnota mieszkaniowa zyska ustawowe prawo do zarządzania garażem wielostanowiskowym, stanowiącym odrębny lokal. Co ważne – będzie to obowiązywać niezależnie od formy zarządu przyjętej w danej wspólnocie.

Co zmieni się w praktyce?

Zarząd wspólnoty lub powołany zarządca będzie odpowiedzialny m.in. za:

• kierowanie sprawami garażu;
• prowadzenie ewidencji kosztów oraz dokumentacji technicznej;
• dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy;
• składanie współwłaścicielom sprawozdania ze swej działalności wraz z częścią finansową.

Współwłaściciele zachowają prawo do decydowania o sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak:

• ustalenie wysokości zaliczek na utrzymanie garażu;
• podejmowanie uchwał dotyczących przeprowadzenia remontu czy dokonania inwestycji.

Autorzy projektu podkreślają, że wskazanie wspólnoty jako ustawowego zarządcy garażu wielostanowiskowego nie wpłynie na wzrost kosztów ponoszonych przez współwłaścicieli. Celem zmiany jest usankcjonowanie formy zarządu garażem przez wspólnoty mieszkaniowe, który jest obecnie często sprawowany w sposób nieformalny, bez umowy i bez jasno sprecyzowanych zasad.
Umowy o zarządzenie garażem wielostanowiskowym stanowiącym przedmiot odrębnej własności, które zostały zawarte przed dniem wejścia w życie nowelizacji mają zachować ważność do końca okresu, na jaki zostały zawarte.