UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO – CZYM JEST, KIEDY MOŻNA JĄ ZAWRZEĆ I W JAKI SPOSÓB CHRONI WYNAJMUJĄCEGO? 

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO – CZYM JEST, KIEDY MOŻNA JĄ ZAWRZEĆ I W JAKI SPOSÓB CHRONI WYNAJMUJĄCEGO? 

Z wynajmem mieszkań może wiązać się wiele znaków zapytania. Niejasne mogą wydawać się kwestie związane z postanowieniami jakie powinny znaleźć się w umowie, ustalenie tego, w jakiej formie strony powinny ją zawrzeć, czy też jakie załączniki taka umowa powinna zawierać.

Każda ze stron umowy najmu chce zabezpieczyć swoje interesy. Z jednej strony Najemca chce mieć pewność, że będzie mógł zajmować lokal w umówionym stanie i przez ustalony okres. Z drugiej strony Wynajmujący chce mieć pewność, że jego lokal będzie wykorzystywany w odpowiedni sposób, a w przypadku braku płatności przez Najemcę lub wykorzystywania wynajmowanego lokalu w sposób nieodpowiedni, Wynajmujący będzie mógł szybko rozwiązać umowę i niejako „odzyskać” swój lokal.

Odpowiednio skonstruowana umowa najmu pozwala uniknąć wielu sporów i problemów z czasochłonnym i kosztownym dochodzeniem swoich praw w sądzie. Ustawodawca wychodząc naprzeciw tym problemom wprowadził instytucję najmu okazjonalnego. Umowa sporządzona w tej formie, zawierająca odpowiednie, wymagane ustawowo załączniki i zgłoszona do właściwego organu (naczelnika urzędu skarbowego), przewiduje m.in. uproszczone procedury w zakresie eksmisji Najemcy z lokalu, co ma szczególne znaczenie z perspektywy Wynajmującego, gdy Najemca okazał się nierzetelny.

CZYM JEST UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO?

Umowa najmu okazjonalnego jest rodzajem umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Określeniem tym nazywa się stosunek najmu nawiązany na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny, a Wynajmujący to osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Strony umowy najmu mogą przewidzieć dodatkowe warunki w zakresie sposobu korzystania z lokalu (np. określić możliwość jego podnajmu, uzgodnić możliwość czynienia i rozliczania nakładów, określić okoliczności, kiedy umowa może zostać wypowiedziana), czy też ponoszenia kosztów związanych z użytkowaniem lokalu (np. sposób rozliczania opłat za media, określić warunki umożliwiające podniesienie czynszu). Wzajemne prawa i obowiązki powinny jednak wpisać się w przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późniejszymi zmianami), która w głównej mierze reguluje instytucję najmu okazjonalnego.

Wymogami pozwalającymi zakwalifikować umowę najmu jako umowę najmu okazjonalnego jest przede wszystkim:

  • Poddanie się przez Najemcę w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu (np. na skutek rozwiązania umowy, gdy Najemca nie realizuje jej w sposób prawidłowy).
  • Wskazanie przez Najemcę tzw. lokalu zastępczego, na wypadek wyegzekwowania przez Wynajmującego od Najemcy obowiązku opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu. Ponadto, oświadczenie osoby mającej tytuł prawny do lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu na wypadek eksmisji (na żądanie Wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym).
  • Zgłoszenie przez Wynajmującego zawarcia umowy najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

W JAKI SPOSÓB UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO CHRONI WYNAJMUJĄCEGO?

Zawarcie umowy w formie umowy najmu okazjonalnego daje Wynajmującemu dodatkowe gwarancje, że w przypadku nieprawidłowego wykonywania umowy przez Najemcę i zakończenia stosunku najmu, będzie on mógł w uproszczony sposób odzyskać posiadanie lokalu.

Istotą umowy najmu okazjonalnego jest bowiem poddanie się przez Najemcę egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu. Oświadczenie tego rodzaju stanowi załącznik do umowy najmu okazjonalnego.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy umowa najmu zostanie zakończona, a Najemca nie będzie chciał dobrowolnie opuścić lokalu, Wynajmujący nie będzie musiał występować z pozwem o orzeczenie przez sąd wyrokiem o eksmisji najemcy. Dysponując oświadczeniem Najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu, Wynajmujący będzie mógł wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności przedmiotowemu oświadczeniu, a następnie sprawę skierować od razu do komornika.

Przy czym należy pamiętać, że powyższą procedurę należy poprzedzić wystosowaniem do Najemcy odpowiednich wezwań, skonstruowanych i nadanych w ustawowo przewidziany sposób. Mianowicie, zgodnie z art. 19d ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późniejszymi zmianami) – właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Natomiast zgodnie z ust. 3 – Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: (1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; (2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; (3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Dopiero po bezskutecznym upływie ww. terminu z wezwania, Wynajmujący może „skorzystać” z oświadczenia Najemcy o poddaniu się egzekucji.

JAKIE WYMOGI NALEŻY SPEŁNIĆ DLA ZAWARCIA UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO?

Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. O ile sama umowa nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, o tyle oświadczenie Najemcy, w którym  poddał się on egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego (o których mowa powyżej), powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Umowa najmu aby była w pełni kwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego, właściciel musi zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie Najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. W przypadku niedopełnienia powyższego obowiązku, Wynajmujący nie może m.in. skorzystać z uproszczonej procedury egzekucji.

Umowa najmu okazjonalnego powinna również oczywiście zawierać załączniki w postaci:

  • Oświadczenia Najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu (np. na skutek rozwiązania umowy, gdy Najemca nie realizuje jej w sposób prawidłowy).
  • Wskazania przez Najemcę tzw. lokalu zastępczego, na wypadek wyegzekwowania przez Wynajmującego od Najemcy obowiązku opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu. Ponadto, oświadczenie osoby mającej tytuł prawny do lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu na wypadek eksmisji (na żądanie Wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym).

Nasza Kancelaria zajmuje się przygotowywaniem i analizą umów najmu okazjonalnego. W razie konieczności wspieramy naszych Klientów także przy podejmowaniu działań prawnych zmierzających do przeprowadzenia eksmisji.

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe