Nowelizacja ustawy o własności lokali budynków zamieszkania zbiorowego – jakie zmiany planuje ustawodawca?

Nowelizacja ustawy o własności lokali budynków zamieszkania zbiorowego obejmuje rozwiązania, które – choć stanowią tylko fragment większego projektu legislacyjnego – mogą istotnie wpłynąć na rynek inwestycyjny i działalność deweloperów.

Projekt zmian koncentruje się przede wszystkim na zasadach wyodrębniania lokali w budynkach takich jak aparthotele, condohotele, pensjonaty czy akademiki. Choć regulacja została wprowadzona w ustawie dotyczącej wspólnot mieszkaniowych, jej skutki wykraczają poza ten obszar i dotyczą również nieruchomości komercyjnych.

Czym są budynki zamieszkania zbiorowego w rozumieniu projektowanych przepisów?

Budynki zamieszkania zbiorowego często nie różnią się wizualnie od typowych budynków mieszkalnych. Ich specyfika polega jednak na przeznaczeniu lokali, które należą do indywidualnych inwestorów i są wynajmowane krótkoterminowo.

Tego rodzaju obiekty pełnią funkcje zbliżone do pensjonatów, aparthoteli lub akademików i co do zasady nie służą stałemu zamieszkiwaniu. W praktyce jednak zdarzało się, że lokale w takich inwestycjach były wykorzystywane jak mieszkania.

Dlaczego ustawodawca zdecydował się na zmianę przepisów?

Intencją projektowanych regulacji jest ograniczenie sytuacji określanych jako tzw. patodeweloperka. Chodzi o przypadki, w których lokale inwestycyjne były faktycznie sprzedawane jako mieszkalne, mimo że nie spełniały podstawowych wymogów technicznych przewidzianych dla lokali przeznaczonych do stałego zamieszkania.

Dotyczyło to w szczególności lokali o powierzchni mniejszej niż minimalne standardy wymagane dla mieszkań, które mimo tego trafiały na rynek jako przestrzeń do zamieszkania.

Czytaj również: Budowa bez zgłoszenia i bez pozwolenia na budowę –istotne zmiany w 2026 r. | Ekspres Prawny

Nowe wymogi dla lokali w aparthotelach i podobnych inwestycjach

Projekt przewiduje, że aby możliwe było wyodrębnienie lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego i jego sprzedaż, lokal ten będzie musiał spełniać wymagania przewidziane dla lokali mieszkalnych.

Oznacza to w praktyce, że inwestor planujący sprzedaż takich lokali będzie zobowiązany zapewnić im standard właściwy dla mieszkań, niezależnie od ich rzeczywistego przeznaczenia inwestycyjnego.

Takie rozwiązanie ma ograniczyć sprzedaż lokali niespełniających minimalnych norm technicznych dla stałego zamieszkania.

Czy zmiany mogą ograniczyć rynek lokali inwestycyjnych?

Projektowane regulacje mogą prowadzić do znaczącego ograniczenia rynku lokali inwestycyjnych, szczególnie w miejscowościach turystycznych, gdzie funkcjonują aparthotele i podobne inwestycje.

Jednocześnie ustawodawca przewidział możliwość wprowadzenia wyjątków przez gminy. Organy samorządu będą mogły w drodze uchwały dopuścić wyodrębnianie lokali niespełniających standardów mieszkaniowych w określonych inwestycjach.

W praktyce może to oznaczać, że w jednej gminie realizacja takich projektów będzie możliwa, a w innej – już nie.

Niepewność inwestycyjna związana z projektowanymi przepisami

Projektowane regulacje pozostawiają istotny zakres niepewności co do sposobu ich stosowania. Delegacja dla gmin nie została szczegółowo określona, co może utrudniać ocenę możliwości realizacji inwestycji na etapie planowania projektu.

Dodatkowo skuteczność nowych przepisów będzie zależeć od praktyki organów samorządowych oraz sposobu podejmowania przez nie uchwał w tym zakresie.

Warto również podkreślić, że regulacje mają dotyczyć nowych inwestycji realizowanych od stycznia 2027 roku. Projekty już rozpoczęte będą mogły być kontynuowane na dotychczasowych zasadach.

Czytaj również: Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego

Czy zmiany wpłyną na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych?

Projektowane przepisy dotyczą przede wszystkim zasad wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego i nie odnoszą się bezpośrednio do funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.

W praktyce w inwestycjach o charakterze aparthotelowym zarządzanie nieruchomością wspólną pozostaje zazwyczaj w rękach inwestora. Dopiero w sytuacji przekazania zarządu właścicielom lokali mogą pojawić się specyficzne problemy związane z funkcjonowaniem wspólnot.

Ograniczenie praktyki zamieszkiwania w mikro lokalach może jednak pozytywnie wpłynąć na funkcjonowanie takich szczególnych struktur własnościowych.

Podsumowanie

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali w części dotyczącej budynków zamieszkania zbiorowego ma na celu ograniczenie sprzedaży lokali niespełniających standardów mieszkaniowych, jednak jednocześnie może wpłynąć na funkcjonowanie rynku inwestycyjnego.

Ostateczny zakres skutków nowych przepisów będzie zależał zarówno od praktyki stosowania prawa przez gminy, jak i dalszego przebiegu procesu legislacyjnego.

Jeśli chcesz lepiej zrozumieć, jakie konsekwencje dla inwestorów i rynku nieruchomości mogą wynikać z projektowanej nowelizacji ustawy o własności lokali, zapraszamy do obejrzenia rozmowy adw. Łukasza Ciskowskiego i r.pr. Elizy Kaczorowskiej na naszym kanale YouTube, w której szczegółowo omawiają planowane zmiany i ich praktyczne znaczenie dla rynku.