Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego

Śmierć najemcy lokalu komunalnego często rodzi kluczowe pytanie: Czy osoby, które pozostały w mieszkaniu „dziedziczą” najem? Wbrew ogólnym zasadom, mechanizm tzw. „wejścia w stosunek najmu” podlega innemu reżimowi niż dziedziczenie. Skutkuje to tym, że w określonych sytuacjach dochodzi do wstąpienia w stosunek najmu z mocy prawa (tzn. automatycznie), a przy braku spełnienia określonych przesłanek – najem wygasa, a dalsze zajmowanie lokalu może oznaczać brak tytułu prawego.

PODSTAWA PRAWNA

Kluczowy jest art. 691 Kodeksu cywilnego, który wskazuje kto i na jakich warunkach wstępuje w najem po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego.
Dodatkowe znaczenie ma Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która m.in. nakłada na radę gminy obowiązek uchwalania zasad wynajmowania lokali, w tym postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy. Przedmiotowa ustawa reguluje konsekwencje zajmowania lokalu bez tytułu prawnego.

KTO MOŻE WSTĄPIĆ W STOSUNEK NAJMU PO ŚMIERCI NAJEMCY?

Zgodnie z art. 691 Kodeksu Cywilnego, razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu;
• dzieci najemcy i jego współmałżonka;
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych;
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Co ważne, powyżej wymienione osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.
Przedmiotowej regulacji nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

CZYM JEST „FAKTYCZNE WSPÓLNE POŻYCIE”?

Uchwałą z dnia 28 listopada 2012 r. o sygn. akt II CZP 65/12 Sąd Najwyższy przesądził, iż osobą faktycznie pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą, w rozumieniu art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą.
Ponadto, postanowienia przedmiotowej uchwały rozszerzają zakres Uchwały z dnia 20 listopada 2009 r. o sygn. akt III CZP 99/09, stanowiącej, że faktyczne wspólne pożycie oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach „jak małżonkowie” – zgodnie z przesądzeniem Sądu Najwyższego, dotyczy to również osób tej samej płci.

STAŁE ZAMIESZKIWANIE Z NAJEMCĄ W LOKALU DO CHWILI JEGO ŚMIERCI

Zgodnie z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego osoby wymienione w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego (małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, osoba która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą) wstępują w najem tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.

„Stałe zamieszkiwanie” rozumie się funkcjonalnie – lokal ma być centrum życiowym danej osoby, co nie jest tożsame z meldunkiem lub okazjonalnym zamieszkiwaniem.

Dowodami stałego zamieszkiwania przykładowo mogą być:

• dokumenty i korespondencja kierowana na adres lokalu;
• rachunki, opłaty, umowy dot. mediów, Internetu;
• zeznania sąsiadów, rodziny, administracji budynku,
• dokumentacja urzędowa, wskazująca na faktyczne miejsce zamieszkania.

SKUTKI PRAWNE WSTĄPIENIA W STOSUNEK NAJMU

Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa – przy spełnieniu przesłanek z art. 691 Kodeksu cywilnego, wstąpienie następuje automatycznie. Nie jest potrzebna „zgoda gminy”, natomiast w praktyce gmina będzie wymagała przekazania stosownych dokumentów.
W stosunek najmu może wstąpić kilka osób na raz – jeżeli warunki spełnia kilka osób, co do zasady wszystkie mogą wejść w stosunek najmu. Możliwe jest powstanie współnajemców i konieczność ich współdziałania np. przy wypowiedzeniu, rozliczeniach, zmianach w lokalu.
Przejście umowy na czas oznaczony – zgodnie z art. 691 § 4 Kodeksu cywilnego osoby, które wstąpiły w stosunek najmu, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych nawet wtedy, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony.
Śmierć jednego z współnajemców – zgodnie z art. 691 § 5 Kodeksu cywilnego, przedmiotowych regulacji nie stosuje się, gdy umiera jeden z współnajemców lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji pozostali współnajemcy nadal są stroną umowy, wobec czego nie dochodzi do wstąpienia w stosunek najmu kolejnych osób.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ DOMOWNIKÓW ZA ZOBOWIĄZANIA ZMARŁEGO NAJEMCY

Niezależnie od wstąpienia w stosunek najmu, warto pamiętać o art. 6881 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż pełnoletnie osoby stale zamieszkujące z najemcą, z wyjątkiem zstępnych (tj. dzieci, wnuki) pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie, co do zasady odpowiadają solidarnie za czynsz i inne należne opłaty powstałe w okresie ich stałego zamieszkiwania.
W praktyce oznacza to, że gmina (jak każdy wynajmujący) może dochodzić zaległości nie tylko od spadkobierców, ale też w odpowiednim zakresie od pełnoletnich domowników.

CO JEŚLI NIKT NIE WSTĘPUJE W STOSUNEK NAJMU?

W razie braku osób spełniających warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego – stosunek najmu wygasa.
Osoby pozostające w lokalu mogą stać się osobami zajmującymi lokal bez tytułu prawnego, co wiąże się z obowiązkiem zapłaty comiesięcznego odszkodowania do czasu opróżnienia lokalu.

PLANOWANE ZMIANY W PRAWIE

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych (UD313) zakłada wprowadzenie przepisu szczególnego, który wyłączy stosowanie art. 691 Kodeksu cywilnego w przypadku lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego (m.in. lokali komunalnych). W praktyce oznaczałoby to, że po śmierci najemcy umowa takiego lokalu będzie wygasać, a osoby dotąd uprawnione do wejścia w stosunek najmu nie przejmą lokalu „automatycznie”.
Projekt przewiduje roszczenie o zawarcie umowy najmu tego samego lokalu dla najbliższych domowników. Wynajmujący będzie składał pisemną ofertę zawarcia umowy najmu lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oświadczenia woli zawarcia umowy.
Uzasadnieniem zmiany jest wskazywana przez projektodawcę potrzeba „powrotu” mieszkań do zasobu gminy – co ogranicza możliwość kierowania pomocy mieszkaniowej do osób rzeczywiście potrzebujących. Co istotne, wskazano planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów na II kwartał 2026 r.

Jeżeli masz wątpliwości, czy w Twojej sytuacji doszło do wstąpienia w stosunek najmu albo gmina odmawia uznania uprawnień – zapraszamy do kontaktu. W tego typu sprawach szybka, dobrze udokumentowana reakcja często pozwala uniknąć narastania zaległości, naliczania odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu i eskalacji konfliktu.